L'immobilier, pilier du patrimoine français
L'immobilier représente en moyenne 60% du patrimoine des Français. Pour un CGP, maîtriser cette classe d'actifs est indispensable.
Les différentes formes d'investissement immobilier
1. L'immobilier en direct
Avantages :
- Contrôle total
- Effet de levier du crédit
- Valeur tangible
Inconvénients :
- Gestion chronophage
- Risque de vacance locative
- Ticket d'entrée élevé
2. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Avantages :
- Mutualisation du risque
- Gestion déléguée
- Ticket d'entrée accessible (quelques milliers d'euros)
- Revenus réguliers
Inconvénients :
- Frais d'entrée (8-12%)
- Liquidité limitée
- Fiscalité des revenus fonciers
3. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
Avantages :
- Plus liquide que les SCPI
- Diversification immobilier + financier
- Éligible à l'assurance-vie
Inconvénients :
- Performance parfois diluée
- Frais de gestion
4. Le crowdfunding immobilier
Avantages :
- Tickets accessibles (1 000€)
- Rendements attractifs (8-12%)
- Durée courte (12-36 mois)
Inconvénients :
- Risque de défaut
- Pas de garantie du capital
Quelle place dans l'allocation d'actifs ?
Recommandation générale :
- 20-30% du patrimoine en immobilier
- Diversification géographique et sectorielle
- Mix direct / pierre-papier selon le profil
Selon le profil client :
| Profil | Immobilier direct | SCPI/OPCI | |--------|------------------|-----------| | Jeune actif | Résidence principale | 0-10% | | Cadre supérieur | RP + locatif | 15-20% | | Chef d'entreprise | RP | 10-15% SCPI | | Retraité | RP | 20-30% SCPI |
Les stratégies fiscales
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
- Amortissement du bien
- Charges déductibles
- Revenus peu ou pas imposés
Déficit foncier
- Travaux déductibles des revenus fonciers
- Report sur 10 ans
Démembrement
- Achat de nue-propriété avec décote
- Pas de fiscalité pendant le démembrement
Les SCPI : critères de sélection
À analyser :
- Taux d'occupation : > 95%
- Report à nouveau : > 2 mois de dividendes
- Diversification : géographique et sectorielle
- Société de gestion : historique et solidité
- Rendement : attention aux rendements trop élevés
SCPI recommandées par catégorie :
- Bureaux : Primopierre, Rivoli Avenir Patrimoine
- Commerces : Immorente, Novapierre Allemagne
- Santé : Pierval Santé, Primovie
- Diversifiée : Épargne Pierre, Corum Origin
Conclusion
L'immobilier reste un pilier essentiel de toute stratégie patrimoniale. En maîtrisant les différents véhicules d'investissement, vous pouvez proposer des solutions adaptées à chaque profil de client.
